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                                                  房地产企业财政不得不看的涉税风险点

                                                  时间:2017-11-05 09:08来源:网络整理 作者:凌晨工作者 点击:
                                                  笔者通过对房地产企业在税务搜查中易产生的题目举办梳理汇总,罗列了九个具有代表性的涉税题目,但愿能与宽大读者一路交换切磋。

                                                  房地产作为百姓经济支柱财富对拉动经济增添,发动相干行业成长施展了重要浸染,因其税收孝顺大因而也经常是税务搜查存眷的重点与难点,在本文中,笔者通过对房地产企业在税务搜查中易产生的题目举办梳理汇总,罗列了九个具有代表性的涉税题目,但愿能与宽大读者一路交换切磋。

                                                  题目(一)因交付落成产物时点差异发生的涉税题目

                                                  案例简介:某房地产开拓企业首要从事住宅开拓与贩卖营业,按照该企业筹划布置该项目共分为三期共18栋楼,个中1-6#属于一期项目,7—12#属于二期项目,13—18#为三期项目。因满意定时交房必要,企业在一期项目6栋楼基本工程完成后,齐集建树1-3#楼,因此呈现1-3#楼已向购房者交付钥匙治理入住相干手续,4-6#楼尚出未落成状态。在管帐核算上,针对1-3#楼企业按到达以落成前提结转收入本钱方法核算,4-6#楼按处于未落成状态采纳预售方法举办核算。那么这种核算方法是否正确呢?

                                                  政策依据:

                                                  1、按照《国度税务总局关于房地产开拓企业本钱工具打点题目的通告》(国度税务总局通告2014年第35号)第一项划定:房地产开拓企业应依据计税本钱工具确定原则确定已落成开拓产物的本钱工具,并就确定原则、依据,配合整天职配原则、要领,以及开拓项目根基环境、开拓打算等出具专项陈诉,在开拓产物落成昔时企业所得税年度纳税申报时,伴同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务构造。

                                                  2、按照国度税务总局关于印发《房地产开拓策划营业企业所得税处理赏罚步伐》的关照(国税发[2009]31号)第三条划定:企业房地产开拓策划营业包罗土地的开拓,制作、贩卖住宅、贸易用房以及其他构筑物等开拓产物。除土地开拓之外,其他开拓产物切合下列前提之一的,应视为已经落成:(一)开拓产物完工证明原料已报房地产打点部分存案。(二)开拓产物已开始投入行使。(三)开拓产物已取得了初始产权证明。

                                                  3、国税函〔2010〕201号划定,房地产开拓企业制作、开拓的开拓产物,无论工程质量是否通过验收及格,或是否治理落成(完工)存案手续以及管帐决算手续,当企业开始治理开拓产物交付手续(包罗入住手续)、或已开始现实投入行使时,为开拓产物开始投入行使,应视为开拓产物已经落成。

                                                  本案列中,依据政策1的要求,一期项目1-6#楼应整体作为一个本钱核算工具,依据政策2、3的要求,因1-3#楼已向购房者交付钥匙治理入住相干手续,因此开拓产物已开始投入行使应视为已经落成,整个一期项目应所有凭证到达落成前提结转收入本钱方法核算。

                                                  题目(二)采纳视同买断方法委托贩卖开拓产物存在的涉税风险

                                                  案例简介:某房地产开拓企业2016年5月,回收视同买断方法委托乙衡宇贩卖公司预售该楼盘,委托贩卖条约约定买断价为每平方米8000元,超出买断价的价差归贩卖公司全部,开拓企业不另付出手续费;昔时预售20000平方米,预售条约均由开拓企业与购房者签署,条约均价为每平方米9000元,贩卖公司与开拓企业按买断价举办核算,并已将结算金钱通过转账方法付出给开拓企业,开拓企业管帐处理赏罚为:

                                                  借:银行存款16000万元

                                                  贷:预收账款16000万元

                                                  那么企业预收账款确认金额是否正确呢?

                                                  政策依据:

                                                  按照国度税务总局关于印发《房地产开拓策划营业企业所得税处理赏罚步伐》的关照(国税发[2009]31号)第六条第(四)项划定:采纳视同买断方法委托贩卖开拓产物的,属于企业与购置方签署贩卖条约或协议,或企业、受托方、购置方三方配合签署贩卖条约或协议的,假如贩卖条约或协议中约定的价值高于买断价值,则应按贩卖条约或协议中约定的价值计较的价款于收到受托方已销开拓产物清单之日确认收入的实现;假如属于前两种环境中贩卖条约或协议中约定的价值低于买断价值,以及属于受托方与购置方签署贩卖条约或协议的,则应按买断价值计较的价款于收到受托方已销开拓产物清单之日确认收入的实现。

                                                  因此,本案例中,该企业应确认预收账款=20000*9000=18000万元。同样,采纳基价(保底价)并实施超基价两边分成方法委托贩卖开拓产物的贩卖方法企业也应留意相同题目,以免呈现少计收入的税收风险。

                                                  题目(三)产生的支出应归集为用度或本钱的涉税题目

                                                  案例简介:某房地产开拓有限公司是一家创立于2015年12月份的(港澳台商)独资策划公司,该企业尚未完工结算,2016年企业产生的两项营业支出,做了如下账务处理赏罚:

                                                  1、该企业与某保险公司为开拓的项目签署构筑工程统统险,保险费金额为100万元,企业将该笔支出全额计入2016年打点用度。

                                                  2、因项目开拓筹集资金必要,该企业与金融机构签署贷款协议,并将因借钱用于开拓该项目而发生的银团贷款署理行费(参谋费)两笔,金额共计500万元全额计入2016年打点用度。企业将上述用度所有计入当期用度是否切合税礼貌定呢?

                                                  政策依据:

                                                  按照《中华人民共和国企业所得税法》第八条及《国度税务总局关于印发房地产开拓策划营业企业所得税处理赏罚步伐的关照》(国税发[2009]31号)第二十七条第(三)项的划定,开拓产物计税本钱支出的内容如下:(三)构筑安装工程费。指开拓项目开拓进程中产生的各项构筑安装用度。首要包罗开拓项目构筑工程费和开拓项目安装工程费等。

                                                  按照《中华人民共和国企业所得税法实验条例》第三十七条划定:企业为购买、制作牢靠资产、无形资产和颠末12个月以上的制作才气到达预定可贩卖状态的存货产生借钱的,在有关资产购买、制作时代产生的公道的借钱用度,应看成为成个性支出计入有关资产的本钱,并依照本条例的划定扣除。

                                                  按照《国度税务总局关于印发房地产开拓策划营业企业所得税处理赏罚步伐的关照》(国税发[2009]31号)第二十一条第(一)项的划定:企业的利钱支出按以下划定举办处理赏罚,(一)企业为制作开拓产物借入资金而产生的切合税收划定的借钱用度,可按企业管帐准则的划定举办归集和分派,个中属于财政用度性子的借钱用度,可直接在税前扣除。

                                                  本案例中,构筑工程统统险是针对构筑安装工程主体投保的险种,因此属于构筑安装工程费领域,该当计入开拓本钱核算。因借钱用于开拓该项目而发生的银团贷款署理行费(参谋费)着实质是利钱用度,因切合成本化要求,按划定也应计入开拓本钱中核算。

                                                  在谈到房地产开拓企业资金本钱题目时,尚有以下几点必要加以存眷:

                                                  (1)企业向其他企业借钱,是否收到正当凭据举办税火线支,是否存在无正当根据税火线支的题目。

                                                  (2)企业向其他企业借钱,高出同期同类贸易银行贷款利率的部门,是否举办了纳税调解。

                                                  (责任编辑:admin)
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